多地涉房政策松绑,房住不炒基调未变


原题:在许多领域放松住房政策,“不炒房”的基调没有改变

新皇冠流行病的阴霾还没有褪去,房地产企业终于感受到一点春天的温暖。

2月12日,无锡、xi、南昌、上海、浙江等几个省市相继出台各种住房相关扶持政策,从暂停土地租赁、贷款偿还等多方面给予房地产企业极大的关怀和支持。到目前为止,全国10多个省市已经出台了各种房地产政策。

受到这类消息的鼓舞,地产股13日逆势迎来普遍上涨,300地产股()收盘上涨2.15%,脱离市场,与三大股指相反。

在房地产市场交易近半个月没有开放的背景下,优惠政策的频繁出台极大地鼓舞了房地产从业者。十大房地产公司的一位高管在《朋友圈》中评论说,Xi和无锡的政策是针对房地产公司的痛点和难点,开出正确的药方,保障企业健康稳定发展,这也是行政部门的责任。

然而,各地方政府出台的一系列优惠政策让市场想起了2003年非典之后国内房地产市场的走势。

2003年8月,国家发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,简称18号文件,明确将房地产视为国民经济的支柱产业。这是中国经济的一个转折点,让房地产进入了一个15年的黄金发展周期。

现在,新的皇冠肺炎疫情与非典有许多相似之处,经济也受到了同样的重创。此外,地方政府的救市政策相继出台,对“房地产拉动经济”的幻想和担忧再次浮现在市场上。

然而,到目前为止,房地产行业的主流观点并不乐观。一家排名前20位的房地产公司高管告诉记者:“事实上,地方政策对房地产企业的影响是有限的,主要是土地租赁,这相当于给房地产企业带来利润,并希望稳定市场。”

更重要的是,在业内人士看来,目前国内房地产市场与2003年相比处于两个完全不同的阶段,不可能简单地照搬当年的趋势。

总的来说,这一轮放宽住房限制的政策有明显的特点。其中,一线城市的房地产市场政策大多与公积金延期支付等相关。总体政策更加谨慎,积极预期主要释放。二线城市大多优先给予援助,推迟支付土地出让金或住房公积金,推迟项目的开工和竣工。以无锡为代表的三线城市在救市方面有明显的特色。

楼市政策放松预期升温

2月12日,无锡连夜发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关保障经济平稳运行的政策意见》(以下简称“《无锡楼市17条》”),涵盖房地产开发、融资、预售、销售等几乎所有前端环节。

具体来说,有房地产开发企业、建筑企业、房屋中介企业和房屋租赁企业参与,纳税申报和缴纳可以延期3个月;引导房地产和建筑企业合理适度增加信贷;确保住房贷款有序发放,放松对预售资金的监管,直至累计申请和使用金额不超过重点监管资金的95%;商品房预售条件放宽至投资总额的25%以上。网上房展会的组织涉及几乎所有的前端环节,如房地产开发、融资、预售和销售。当天晚上发布的

《西安市人民政府关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施》(以下简称“《西安楼市10条》”)涉及土地出让金的延期支付或分期支付、土地保证金比例降至20%、土地支付50%的房地产预登记等。南昌市自然资源部当天发布的政策与Xi市类似,将土地出让投标保证金比例调整为20%,商品住宅或商住混合土地出让延期付款

肺炎疫情持续至今,进一步削弱了已经低迷的土地市场。白城住宅用地交易的地价从2019年4月的25%的高点持续下跌至12月的8%。土地流转率从2019年1月9%的低点持续上升,并在2019年下半年加速上升。截至2019年12月,白城住宅用地流转率达到44%,创2009年以来新高。

相应地,在流行病期间,供应土地的意愿很高。华创证券的统计数据显示,2020年春节后,包括北京、上海、深圳、广州、杭州和南京在内的17个重点城市共上市548万平方米的土地,同比增长107%。在最近南京等许多城市的土地拍卖中,土地以最低价出售,财力雄厚的国有房地产企业成为拍卖的积极力量。

华创证券房地产业首席分析师袁浩指出,在当前的冷地市场上,政府行为反常,显示出地方政府的巨大财政压力。然而,随着政府土地供应步伐的加快和土地供应能力的提高,土地市场大多以底价收盘。这一点,或者说为什么最近许多文章被大量发表,也将表明随后地方政策的放松将进一步加强。

因为城市管理的基调没有改变。

具体来说,与以Xi和无锡为代表的二线和三线城市相比,一线城市的房地产市场政策总体上更为谨慎,主要是释放积极的预期。

以上海为例。其政策主要涉及土地出让金的延期支付或分期支付。深圳也是一级房地产市场,其“住房相关”政策主要侧重于支持困难企业和因新发肺炎住院或隔离的企业,以降低公积金存款比例或推迟公积金支付,几乎不费吹灰之力。

受疫情重创的武汉也是全年最畅销的城市之一,对住房和装修的需求强劲。2月7日,武汉市住房公积金管理中心发布《关于做好疫情防控期间住房公积金服务保障工作的通知》(以下简称“《通知》”)。其中,一方面,一线防疫人员首套公积金贷款将从70万元增加到84万元;另一方面,支持在武汉购房的海外医护人员的户籍限制将被取消。与武汉近年来大力降低结算和购房门槛相比,《通知》可以说是地方政府在疫情达到拐点之前在有限范围内提振房地产市场的举措,但收效甚微。

据业内人士称,这与一、二级城市房地产市场的不同发展状况直接相关,由于城市政策的实施,二级城市可能成为房地产市场的政策主轴。

《无锡楼市17条》无锡,一个受到50家顶级房地产公司青睐的三线城市,贯穿房地产市场前端政策的方方面面,是这座城市真正的“拯救”措施。这是因为疫情对返乡购房者的影响更大。三线和四线住房企业和房地产市场普遍面临更大的压力,这也是地方政府的土地收入的压力。

以Xi、武汉、杭州为代表的二线城市目前在总体政策上输给了无锡,主要是土地出让金或住房公积金的延期支付、开工和竣工日期的延期等。以援助作为稳定楼市预期的主要措施。这与二级房地产市场没有受到购房者停牌的影响没有直接关系。

“像武汉这样的二线城市的房地产市场没有太大改善,主要是因为三月和四月的“春节”美国联合房地产国家研究中心主任何倩茹表示,在过去两年里,武汉、杭州、Xi和其他城市的大多数二线房地产市场都处于水平调整状态。房价长期以来一直保持稳定,供求关系活跃,城市的基本面是稳固的。如果疫情能在2月底得到控制,对

然而,另一方面,“与住房有关”的最高政策只涉及“如果受流行病严重影响的企业难以在到期时偿还贷款,则延长或更新贷款”灵活调整住房抵押贷款、信用卡等个人信用还款安排,合理延长还款期限等。还没有触及土地出让金、土地资金支付等"救市"的核心基调,回归住房"居住"的色彩已经逐渐显现。

几名受访者认为无锡、xi等地政府出台了密集的房地产前期支持政策。在中央政府对经济稳定和金融保护的要求下,预计“一城一策”将进一步加强。

至于房地产业是否会像2003年非典时期那样站在经济舞台的中心,成为拉动宏观经济的核心力量,业内人士持谨慎态度。

上海财经大学中国公共财政研究所副所长范子英说,房地产的经济地位在短期内不会因为住房短缺时代的结束、国内住房与其住宅性质的背离、房地产驱动的产业链上下游国民经济的支柱以及中国的城市化率与主要发达国家的差距等因素而发生变化。

“‘不炒房’政策的基调不会改变,但将从以前的‘不炒房’重点逐步回归到‘住房’的功能,包括改善需求,并继续推动经济增长。范子英继续说,政府还将通过增加对基础设施、民生、医疗、互联网和其他领域的投资,培育一个健康经济增长的中长期核心引擎。

中指控股有限公司CEO、中指研究院常务副院长黄宇也表达了类似观点。“以城市为基础的政策”仍将是行业监管的基调。本次疫情发生后,行业监管,特别是重点疫区政策将会灵活调整,但不会与“房改不着火”的中央定位相冲突。