2020物业分拆头啖汤 正荣服务赴港IPO与市场化挑战


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过度依赖母公司,盈利点太单一。目前的郑融服务似乎仍然无法摆脱这样的批评。大部分收入仍然来自母公司提供的物业服务。

视点房地产网自2018年以来在香港的分拆和上市热潮仍在继续。

上个月,保利地产和时代社区相继上市,保利地产的收入接近50倍。地产股背后的高估值,仍令2018年上市的碧桂园、雅居乐、新城岳等房地产公司股价上涨100%。

到目前为止,已有近20家地产公司在香港成功上市。仅在2019年,就将有八家房地产公司上市,从银都人寿到保利地产。万科地产还表示,正在关注市场。

1月2日,郑融地产旗下的物业公司郑融服务集团有限公司正式向香港联交所提交招股说明书,力争在2020年成为香港上市物业的第一股。

早在2019年9月,市场上就有消息称郑融集团计划分拆其物业管理业务在香港上市,预计筹资约1亿美元。

与大多数新上市的物业管理公司一样,郑融也面临着过度依赖母公司和利润点过于单一的挑战。该公司去年才进入整体市场以外的第二年扩张,管理的面积仍然只有3000多万平方米。

管理区域和利润

郑融服务的历史可以追溯到2000年,当时欧宗荣和郑融集团在中国成立了郑融物业服务公司,为他们开发的住宅物业提供物业管理服务。自2004年以来,一直为福建省郑融房地产集团开发的住宅物业项目提供物业管理服务。2016年,总部将迁至上海。目前,在上海、福建、天津、江苏、江西等地有40多家分子公司。

据报道,郑融服务将由黄仙芝和黄亮担任首席执行官。

截至2019年9月30日,郑融服务在34个城市共管理136个项目,覆盖长江三角洲地区、海峡西岸、中西部地区和环渤海地区,总建筑面积2100万平方米,总承包建筑面积3440万平方米。

视点房地产新媒体了解到其管理的总建筑面积从2017年12月31日的约940万平方米增加到2018年12月31日的约1260万平方米,并于2019年9月30日进一步增加到约2100万平方米。大多数企业集中在长江三角洲地区、海峡西岸和中西部地区。管理总建筑面积占管理物业总建筑面积的97%以上。企业过于集中。

虽然在过去的两年里,管理的面积迅速增加,但与其他物业公司相比,郑融的管理面积并不大,规模也相对较小。

例如,最近上市的时代社区,截至2019年上半年,拥有204个物业管理项目,总建筑面积超过3470万平方米。2019年4月30日,殷诚的生活服务和物业管理服务的建筑面积也达到了1960万平方米。

在收入方面,郑融服务从2017年的2.73亿元增加到2018年的4.56亿元,增长率为67.2%;从截至2018年9月30日的9个月的3.21亿元增加到截至2019年9月30日的9个月的5.17亿元,同比增长61.2%。

净利润从2017年的2030万元增加到2018年的3950万元,增长率为94.6%。从截至2018年9月30日的9个月的2859万元,到截至2019年9月30日的9个月的7430万元,同比增长159.88%,增幅较大。

从利润和全年综合收益来看,2017年12月31日为2029.7万元,2018年12月31日为3952.4万元,2019年9月30日为7425.9万元。

此外,2017年和2018年,郑融服务的整体毛利率分别为25.8%、26.5%、26.5%和33

更具体地说,郑融服务被拆除。它有三大业务线,包括为住宅和非住宅物业提供清洁、安全、有序和美化的物业管理服务。向非业主(主要是房地产开发商)提供的非业主增值服务,如联合营销服务、房屋清洁、初步规划和设计咨询;以及为业主和居民提供的社区增值服务,包括家居生活、停车场管理、公共区域等。

郑融服务公司在其招股说明书中表示,该公司已经建立了一个“住宅非住宅”的两轮驱动商业模式。在这种模式下,它不仅管理住宅物业,还管理各种非住宅物业,如政府公共建筑、办公楼、工业园区、学校等。

然而,目前由郑融服务公司管理的物业主要是住宅物业。截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年9月30日,住宅物业管理总建筑面积分别达到约870万平方米、1140万平方米和1310万平方米,分别占管理总建筑面积的91.6%、90.5%和62.6%。

住宅业务的最大提供商是母公司郑融房地产。在此期间,郑融房地产开发的所有住宅物业均由郑融服务公司提供服务。

2017年和2018年以及截至2018年9月30日和2019年9月30日的9个月内,郑融房地产开发的住宅物业管理收入分别占郑融服务的住宅物业管理总收入的97.9%、92.5%、92.8%和88.9%。

但是,在非住宅业务中,郑融的服务主要是开发第三方市场。截至2019年9月30日,约95.8%的非住宅物业管理总建筑面积由第三方物业开发商开发。

其招股说明书还说明,郑融房地产开发的非住宅物业管理下建筑面积比例相对较低,主要是由于郑融服务于2017年9月收购江苏爱涛后,非住宅物业管理下建筑总面积增加。

视点房地产新媒体了解到,在过去的两年里,郑融服务在福建、江西、江苏、湖南、浙江、天津等地区赢得了许多第三方非住宅项目,并不断拓展新的业态。2019年6月,郑融服务还宣布与苏铁物业管理公司合作,进入高校物业管理领域。

数据显示,2019年第三季度,郑融服务新增17个项目,其中非住宅项目占88.2%。可以看出,郑融服务公司正在努力赶上非住宅业务的成就。

事实上,郑融服务在第三方市场之外的扩张起步较晚。它始于2017年,直到2018年才在市场之外全面扩张。招股说明书披露,其第三方房地产开发商开发项目的管理总建筑面积从2017年1月1日的0平方米增加到2019年9月30日的约1090万平方米。

延伸产生的收入也从2017年的1740万元增加到2018年的6970万元,从截至2018年9月30日的9个月的5100万元增加到2019年同期的8160万元,增幅为59.9%。然而,外部扩张带来的收入仍需提高。

过度依赖母公司会导致利润点过于单一。目前的郑融服务似乎无法摆脱这样的批评。大部分收入仍然来自母公司提供的物业服务。

数据显示,2017年和2018年以及截至2018年9月30日和2019年9月30日的9个月内,郑融房地产开发项目提供的物业管理服务收入分别为1.29亿元、1.78亿元、1.33亿元和1.71亿元,分别占同期物业管理服务总收入的88.2%、71.9%、72.3%和67.7%。

就在三天前,郑融房地产与郑融服务公司签订了一份交付前物业管理服务协议。根据协议,2020年、2021年和2022年郑融房地产向郑融服务支付管理服务费的年度上限分别为2.5亿元、2.8亿元和3.1亿元。

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